Когда в товарищах согласья нет. Два равнодушных собственника жилья легко загоняют в угол одного инициативного

Счастливые поручители (вместо предисловия)

У меня на руках три важных поручения читателей «Вечерки»: восстановить удобную пешеходную тропинку у дома, ликвидированную работниками «Жилищника», снести незаконную перегородку в общем коридоре и вынюхать источник вони в подвале, который появился в результате перепланировки. Все мои поручители отбыли на все лето отдыхать и воспитывать внуков. Счастливые люди! На вопрос всем троим: «Почему не привлекли к решению проблемы домовую общественность?» — ответ был один: «Практически невозможно провести общее собрание собственников».

Моя позиция — пионерская: будь готов — всегда готов! Одного не хватает — законного права организовывать и проводить общие собрания в чужих домах. Жилищный кодекс РФ разрешает делать это только самим жильцам многоэтажек или органам, которые они сами создали для самоуправления, — правлениям ТСЖ, ЖСК и объединений нескольких домов (ТСЖ-СМД). Но! Последние три десятка жалоб собственников жилья, которые создали эти объединения, подтверждают известную истину — в товарищах согласья нет! Взаимоотношения некоторых (конечно, не всех, и далеко не всех москвичей) характеризуются известной поговоркой: живут как кошка с собакой.

Получить согласие на то или иное дело в доме двух третей голосов ПРАКТИЧЕСКИ НЕВОЗМОЖНО! Или на любую процедуру (к примеру, запретить соседу отгораживаться в общем коридоре) требуются годы времени и сотни километров нервов и расстояний.

Возникает вопрос: не пора ли власть употребить? Но! Власть уже применяли, а в результате получили — самоликвидацию. На заре внедрения в жизнь положений Жилищного кодекса РФ в части организации ТСЖ правительство Юрия Лужкова потратило 10 миллиардов рублей (официальная цифра) на создание ТСЖ. В конце концов, 95 процентов этих объединений развалились, так и не обретя «в товарищах согласие».

Оставшиеся, как уже говорилось выше, живут друг с другом на ножах или в блаженном равнодушии к проблемам соседей и всего дома. Ну не работает у нас в городе вертикаль общедомового самоуправления! На радость людям, назло «врагам».

Под «врагом» часто подразумевают управляющие компании в лице ГБУ «Жилищник». Клянут их за все и по-всякому, но редкий (даже можно сказать — редчайший) собственник жилья имеет у себя официальный «Договор» на предоставление коммунальных услуг. Многие горожане десятилетиями живут в счастливом неведении, что такой (основной для работы коммунальщиков) документ существует в природе.

Им легче позвонить в редакцию газеты, на телевидение, описать свои проблемы в Трынтернете, чем заглянуть в основополагающий документ и просмотреть там свои права и обязанности. Такой вот у нас в городе инфантильный коллективизм: обслужите меня, счастливого и беззащитного, пока я буду поправлять свое здоровье на лоне природы. Чем не коммунизм эпохи раннего социализма: каждому по потребности, от каждого по возможности? Эта тема могла бы еще пару десятилетий «дозревать» до публичного обсуждения, когда бы всех горожан, как говорится, не приперло — реновация жилья началась. Анализ бесчисленных выступлений на эту тему чиновников и горожан говорит об одном: те и другие уперлись в непробиваемую стену закона о коллективном самоуправлении. Ну никак не получается собрать в одном месте, хоть один раз (!) требуемый кворум — две трети собственников многоквартирного дома. Они расползаются как тараканы: на дачи, в командировки, на работу, к внукам в соседний район, к престарелым родителям.

Статистика опросов подтверждает еще один печальный вывод: 50 процентам собственников жилья совершенно безразлично происходящее за пределами их квартиры. Сейчас чиновники города, ответственные за решение проблем с реновацией жилья, вроде бы решили потратиться на уговоры горожан и выделяют немалые суммы на пропаганду и агитацию. А что еще делать в такой ситуации повального равнодушия и раздрая во мнениях? По двадцать лет обсуждать каждую проблему и проблемку, как европейцы?!  Эти и другие вопросы мы и решили обсудить с Юлией Толмачевой, магистром психологии, экспертом-психологом Ассоциации ЖСК и ТСН «Городские землевладельцы», основным видом деятельности которой является оказание помощи объединениям горожан, эксплуатирующим многоквартирные дома.

«СОБСТВЕННИК ИЛИ «ТВАРЬ ДРОЖАЩАЯ»

— Юлия Борисовна, около десятка жалоб ежегодно получает «Вечерка» от жителей многоквартирных домов по поводу проблем управления. Суть их — отсутствие возможности решать какие-то вопросы, так как невозможно собрать общее собрание или провести даже заочное голосование. Кого-то из собственников квартир нет дома, кто-то против заявленной повестки дня, кому-то безразлично все происходящее за стенами его квартиры. В результате житель дома и даже активисты МКД связаны по рукам и ногам отсутствием коллективного решения. Знакома ли вам как практикующему социологу и психологу эта проблема?

— Ваша газета очень хорошо освещает эту проблему с юридической точки зрения. Однако мало кто рассматривает ее с позиции индивидуальной психологии жителя и коллективной психологии групп людей при проведении общих собраний. Мне эта проблема знакома не только по сфере ЖКХ. Люди начинают сталкиваться с ней со школьной скамьи. Помните, активистов в классе — единицы, а безразличных — большинство? Как тяжело тогда, с личными обидами и даже скандалами, принимались совместные решения! Другой пример — семья.

Не так-то просто достичь единого мнения по поводу первоочередности покупки модного галстука или босоножек. А казалось бы, муж с женой точно видятся друг с другом чаще, чем с соседом. Психологи выяснили с помощью опросов, что умение договариваться с соседями об общих интересах (и особенно общих затратах) — это все-таки больше психологическая, чем юридическая проблема.

 — Строители рассказывали мне, как в какой-то европейской столице 25 лет обсуждали обустройство пустыря. Предлагали разбить сад, создать зоопарк или зону развлечений. Застроили коттеджами. Все довольны. Но… четверть века обсуждали. Не долговато ли? Психология — дело тонкое. Тянуться может бесконечно, а жить-то хочется сейчас?

 — Мне ваша позиция понятна: давайте сделаем это по-быстрому, как говорится в одном фильме. В определенной мере разделяю ее и я. Поэтому считаю, что законодательство у нас замечательное: приняли совместное решение на общем собрании — делайте! Хоть перекрашивайте стены в розовый цвет, если все «за». Только есть одно «но» — попробуйте собрать нужное количество этих «за» в одном месте и в короткое время. В моей практике из 50 многоквартирных домов только один (!) способен принять единогласное решение быстро. Как правило, этот дом маленький — два подъезда, пять этажей. Но таких домов уже не строят, земля в городе слишком дорогая, чтобы позволить себе такую роскошь. Поэтому, не отрицая пользы четкого закона, утверждаю — мнение людей нельзя сбрасывать со счетов! Лучше его правильно воспитывать, взращивать заранее.

Я в ассоциации постоянно провожу тренинги с инициативными группами активных собственников — обучаю их азам коммуникативной психологии. Без этого никуда. Ведь не договоришься с соседом — ничего у тебя не получится. Поэтому сталкиваясь с проблемой «я — не я», прекрасно понимаю, почему законодатель ввел норму «золотой середины» — 2/3 голосов. Потому что единогласного решения наши жители большого многоквартирного дома добиться никогда не смогут. Или вынуждены будут решать проблему годами, как подтверждает ваш пример. Единодушие, единогласие в обыденной жизни почти недостижимо. Не зря определена позиция «воздержавшихся».

Всегда найдется хоть один человек, который голосует против общего решения. Поэтому предполагаю в штат каждого ТСЖ многоквартирного дома наравне с председателем, бухгалтером, электриком, сантехником вводить должность социального психолога.

 — Тогда уж лучше сразу — священника на выезде. Иной раз столько и о ком только ни наслушаешься, приехав по жалобе по случаю засилья телефонных мошенников, терзающих горожан угрозами «растерзать» за неповеренные водосчетчики. Больших общих проблем у москвичей не так и много — ремонт и содержание дома, уборка и использование общей территории. Чаще всего москвичи сталкиваются с элементарной бытовщиной. К примеру, сосед по общему коридору решил отхватить от него часть территории для личного пользования. Коридор (по закону) — общедолевая собственность. Пользование ею подразумевает согласие всех собственников МКД. Но сосед ее захватывает, и остальные жильцы не могут привлечь его к ответственности и порядку, потому что общее собрание не собрать, заочный опрос не провести. Психолог в такой ситуации своими проповедями не поможет. Не кажется ли вам, что законодатель перестарался с привлечением общественного мнения по таким мелочам?

 —  Закон подобен топору, а психолог действует щадящими методами лечения проблемы. Психологически многие москвичи не осознают лестницу, лифт, подъезд, двор как свою собственность. Люди думают, что за пределами их двери — все чужое. Потому за обустройство детской площадки не нужно платить, чердак должен отремонтировать кто-то, а часть общего коридора можно и оттяпать для личных нужд — калошницу организовать. Тем более что вы живете на втором этаже, а ваш сосед, «прихвативший» часть коридора, на девятом.

Вы его даже не знаете в лицо. Как вас убедить, что вам надо поучаствовать в решении этого вопроса или конфликта? Вы озаботитесь этой проблемой только тогда, когда завтра ваш сосед по лестничной клетке поставит шкаф перед вашей дверью для хранения собственных вещей.

Закон в таких ситуациях у нас не работает, и вы это прекрасно знаете…

 — Еще бы! Получаю пачки копий отписок горожанам от всех руководящих инстанций вплоть до администрации президента страны.

 — …Вот поэтому считаю, что в разборе таких конфликтов нужен опытный, юридически подкованный психолог. Уверена, с его присутствием в многоквартирном доме жизнь станет спокойнее. Москва ведь особый город, в котором каждый второй житель — интеллигент с высшим, а то и академическим образованием. Такие люди имеют особое воспитание и никогда ничего обидного не скажут наглому соседу, чтобы не вызывать отрицательные эмоции. Они лучше пройдут мимо.

 —  Как воспитанные и вышколенные жесткими законами европейцы, да?

 — Не скажите! В цивилизованной Европе пассивного жителя многоквартирного дома исключают из кондоминиумов, даже лишают его собственности, если он не участвует в общих собраниях, расходах и принятии общих решений. Там считается, что если ты в этих вопросах не участвуешь — ты не достоин быть собственником! У нас пока ситуация коллективного блаженства, когда собственник квартиры в МКД не осознает, что проблемы в доме — это и его проблемы тоже, и никак за свое равнодушие не отвечает. Скажу больше: большинство из нас даже не ощущают себя домовладельцами. Убедить таких людей к изменению собственной среды обитания не получится только словом закона, требуется масса наглядного материала, большое количество встреч и бесед.

КОМЕНТАРИИ

Ирина Герасимова, инженер по ЖКХ района «Восточное Дегунино»:

— Равнодушный собственник теряет дважды: материально и морально. Недавно в одном из наших домов появились информационные стенды. Их нельзя устанавливать без разрешения общего собрания собственников МКД. Проверила — собрания не было, а стенды — вот, висят. На них размещена информация. В том числе и коммерческого характера. По скромным подсчетам, бюджет дома потерял сотни тысяч рублей дохода. Эти деньги пригодились бы для ремонта, к примеру, давно проржавевших труб отопления, установки пластиковых окон в преддверии проведения перед домом огромных дорожных работ. Жителей дома никто, естественно, не опрашивал. Да и сами они не страдают излишним любопытством о происходящем внутри и около дома. Как заставить людей самих заботиться о собственном благополучии? Конечно, надо использовать действующее законодательство и проводить очно-заочное голосование. Но радикальное решение, конечно, — создание ТСЖ.

Александр Толмачев, председатель комиссии по законодательству союза юристов Москвы, член комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ:

— Конечно же, здорово проводить тренинги о пользе общения с соседями и достижения гармонии между жителем-общественником и жителем-обособленцем, а также жителем, изгадившим лифт, и жителем, этот лифт очищающим от скверны… Есть желание жить в мире с соседями, но есть и обязанности по принятию тяжелой ответственности за содержание собственности. А это уже совсем не желание, а жесткая правовая необходимость.

Не можешь принимать решения по содержанию общего имущества в своем доме — значит, не можешь быть собственником. Не хочешь платить за тепло, чистоту и безопасность — уматывай в тайгу к медведям в берлогу! Законы в России пока еще гуманны к халявщикам и любителям жить за счет трудолюбивого и ответственного соседа. У нас нельзя просто изгнать на улицу злостного неплательщика за услуги ЖКХ, а только в «неблагоустроенное жилье». Но если сособственник халявщика готов платить и за себя, и за того «парня-приспособленца», то это — его личное дело, а не обязанность. Без собраний всех собственников не может нормально жить общий дом, как и без всеобщих выборов не может нормально жить страна.

Тогда если порог явки на выборы понижен до 25 процентов, то и порог принятия важнейших решений на собраниях домовладельцев нужно понизить с 2/3 до той же четверти всех живущих в доме. Неравнодушные собственники тогда реально смогут управлять домом, в котором равнодушные и безответственные вынуждены будут подчиниться их решениям.

Олег Васильев, бывший старший по многоквартирному дому:

— Общественник — самая неблагодарная работа в многоквартирном доме. Вот жалоба — в общем коридоре не горит обычная лампочка. Говорю даме-жалобщице: «Дайте лампочку, я сам вкручу». — «Ой, некогда, — отвечает, — зайдите денька через три». Иду в магазин, покупаю на свои лампочку и вкручиваю. Жалоб нет и действия тоже. Это — пример поведения нас, собственников. Не лучше и общественники. В начале мая бабуля пожаловалась на трудность при спуске со ступенек у подъезда. Пошел в ГБУ «Жилищник». Мне сказали, что все работники перегружены подготовкой к майским праздникам. Но слово дали — дескать, к концу месяца перила установят в самом лучшем виде. Сейчас на календаре первая декада августа: перил как не было, так и нет. Как я могу людей агитировать или собрать на какое-то мероприятие?! Что им можно пообещать, если их за дверями своих квартир ничего не интересует? Потому и уволился я из общественников.

Подписывайтесь на канал "Вечерней Москвы" в Telegram!